Brandstofprijzen, voedingsmiddelen, kleding, tv’s en computerapparatuur. Allemaal dingen die goedkoper worden. Maar bij de woonlasten ligt dat een slag anders. Terwijl huiseigenaren profiteren van de dalende hypotheekrente, worden huurders opgezadeld met fikse huurstijgingen.
Veel prijzen in Nederland vertonen een dalende lijn, bleek donderdag uit de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Maar daarbij is er een belangrijke uitzondering: huurprijzen zitten in de lift en lagen afgelopen februari ruim 4 procent hoger, vergeleken met dezelfde maand een jaar eerder.
De discrepantie tussen huurprijzen en veel andere consumptieprijzen raakt de kern van een discussie die al maanden speelt rond de Nederlandse inflatiecijfers: dalen prijzen gemiddeld genomen nu wel of niet?
Deflatie of inflatie
Onderstaande grafiek van het CBS laat zien dat volgens het Europese statistiekbureau Eurostat sinds twee maanden sprake is van deflatie in Nederland; volgens de meetmethode van het CBS is dat niet het geval.
(klik voor uitvergroting: rode lijn is inflatie volgens CBS, gele lijn inflatie volgens Eurostat)
Belangrijk verschil is dat het CBS de kosten van wonen meeneemt als onderdeel van het mandje met prijzen; bij de Europese meetmethode gebeurt dat niet.
Het Nederlandse statistiekbureau hanteert echter een opvallende manier om naast de werkelijke huurprijzen, de kosten van de eigen woning te schatten. Dit laatste doet het CBS namelijk niet door werkelijke hypotheeklasten te meten, maar door aan koopwoningen een fictieve huur toe te rekenen. Dat gebeurt op basis van het bedrag dat eigenaren zouden kunnen krijgen als ze hun huis zouden verhuren. Zie hier de uitleg.
Deze zogenoemde 'toegerekende huurwaarde' voor de eigen woning loopt in de praktijk in de pas met de ontwikkeling van werkelijke huurprijzen. Over de afgelopen twaalf maanden ging het CBS steevast uit van een gemiddelde stijging van de woonlasten voor huiseigenaren met ruim 4 procent.
Hogere hypotheeklasten voor huiseigenaren?
De manier waarop het CBS de kosten van de eigen woning meet, wijkt momenteel echter nogal sterk af van wat veel huiseigenaren daadwerkelijk ervaren. Hypotheekrentes zijn in 2014 immers fors gedaald. Bovendien kiezen veel huishoudens ervoor om spaargeld dat momenteel zeer weinig oplevert, in te zetten voor extra aflossing op de hypotheekschuld, wat ook weer lagere woonlasten oplevert.
De lastenontwikkeling op de huur- en koopmarkt lijkt dus sterk uiteen te lopen. Maar hoe zwaar tikt dat aan voor verschillende groepen huishoudens?
Huurmarkt en koopmarkt
Als je kijkt naar de verdeling van de woningmarkt, dan telt die bijna 4 miljoen koopwoningen. Dat is pakweg één miljoen meer dan het aantal woningen op de huurmarkt: zo'n 2,9 miljoen.
Van de huurwoningen is bijna 80 procent in handen van woningcorporaties. Het grootste deel van de overige woningen behoort toe aan commerciële verhuurders. Maar dat segment is dus relatief klein.
Hogere huren
Een uitsplitsing van de huurprijzen leert dat wooncorporaties afgelopen jaar de huren gemiddeld genomen wat sterker hebben verhoogd dan commerciële verhuurders. Dit heeft mede te maken met de door het kabinet Rutte 2 opgelegde 'verhuurdersheffing' voor wooncorporaties. Die is deels doorberekend in de huren.
Op de vrije huurmarkt is sprake van grote regionale verschillen. Gemiddeld stegen huurprijzen niet extreem afgelopen jaar, maar in grote steden als Amsterdam is wel sprake van forse huurstijgingen in het vrije segment. Zie het artikel: Waarrom huurprijzen in de Amsterdam door het dak gaan.
Lagere hypotheekrente
Het in kaart brengen van de lastenontwikkeling op de koopmarkt is een stuk lastiger. Op de eerste plaats veranderen de woonlasten alleen voor zover er nieuwe hypotheekleningen worden afgesloten (en oude hypotheken volledig worden afgelost).
Bij de hypotheekproductie kun je nog onderscheid maken tussen starters die voor het eerst een hypotheeklening nemen en huiseigenaren met een bestaande hypotheek die een nieuwe rentevaste periode afspreken.
Onderstaande tabel laat zien dat de nieuwe hypotheekproductie afgelopen jaar een kleine 10 procent van de totale hypotheekwaarde van 545 miljard euro bedroeg.
Voor het gros van de huiseigenaren met een hypotheeklening veranderde er afgelopen jaar dus niet veel, omdat er geen aanpassing was van de rente.
Bij starters die voor het eerst een hypotheeklening namen, hangt de daadwerkelijke woonlastenwijziging af van de vraag hoe hoog de nieuwe hypotheeklast is in vergelijking met de voorgaande (huur)lasten. Daar zullen de onderlinge verschillen sterk zijn.
Voor huiseigenaren die recent opnieuw de rente hebben vast gelegd, ligt dat anders. Kijk je naar onderstaande langetermijngrafiek, dan zal in veel gevallen zo zijn dat hypotheken in de afgelopen 14 maanden tegen lagere rentes zijn afgesloten, vergeleken met de voorgaande rentevaste periode.
(klik voor uitvergroting; bron: De Hypotheekshop)
Kortom, op de kopersmarkt is de recente lastenontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid veel gunstiger dan op de huurdersmarkt. Exact is dit lastig te bepalen, maar dat het inflatiecijfer van het CBS de lastenstijging voor huiseigenaren momenteel overdrijft, lijdt weinig twijfel.
Lees ook
ABN Amro wil restschuld ook meefinancieren als je van andere bank komt
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl
